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房地产全盘众筹,你准备好了吗?
2015年2月1日 

导读

众筹模式下,资金由意向客户组成合伙企业提供,所有环节如买地、定位、设计、开发、销售、运营都可通过互联网专业服务商提供。地产商会成为互联网服务的线下运营商。

 

互联网金融、房地产电商、移动互联网将成为房地产营销的未来核心发展模式。当代置业(中国)在移动互联新经济环境、房地产企业高增长、高聚焦、高淘汰的时期,在2013年至2017年,通过三横、三纵、三合实现以绿色金融资本即产业基金、绿色房地产开发即当代节能置业(在中国)和当代绿色置业(在国际)、绿色科技社区和绿色移动互联网房地产三大平台;深挖产品模型、客户模型、成本模型;执行行业合伙、产业合伙、智业合伙。

何为房地产众筹平台

房地产是时代的产物,发展至今可分为三个时代:第一个是粗放型时代,叫“唯我独尊”。地产商从拿地、规划、建设、到销售,都是自给自足,全部由单一公司完成,比如早期的商品房和政府建房。第二个是精细化时代,叫“分麾下炙”。地产商仅拿地,其他环节都分包出去,从规划、建设到销售可能都是由不同的供应商完成,更精细化,专业化,也使房地产更贴合市场,这就是我们目前所处的时代。第三个就是众筹型时代,叫“以客为尊”。房地产不再由开发商做主,而是由客户做主,开发商仅仅是其中一环。众筹模式下,资金由意向客户组成合伙企业提供,所有环节如买地、定位、设计、开发、销售、运营都可通过互联网专业服务商提供。地产商会成为互联网服务的线下运营商。

众筹,顾名思义即是大众筹资。而房地产众筹平台,更是加深了这个含义,包括众筹与定制两方面的内容。便是在房地产项目开始便由客户出资,以客户意愿选取在哪拿地,之后的产品由客户定制而成。这是一个将客户导向做到极致的平台。

房地产众筹商业模式主要由开发商、众筹支持人和众筹平台三方组成,开发商将房地产项目作为标的物在众筹平台发起众筹项目;众筹支持人在众筹平台选取项目、参与众筹;众筹平台将代为募集的低成本资金输送给开发商用于地产开发;开发商将房屋减价让利、资金成本和其他赠品以众筹回报形式返还给众筹支持人;众筹支持人通过行使房屋减价让利权利成为开发商提前锁定的意向购房客户;众筹平台从众筹项目中收取众筹管理费用。


当代置业的众筹战略

当代置业(中国)建立绿色科技社区和绿色移动互联房地产开发平台,完成房地产行业与移动互联的融合,即通过“众筹+定制”的方式搭建社区平台。我们认为,房地产已经由产品领先转变为以客为尊,房地产开发商和上下游供应商共同为客户搭建社区平台,满足客户需求,开发商仅仅是整个环节中的一环。在这个商业模式下,资金由想买房的客户组成合伙企业提供,而所有环节如定位、买地和设计、开发、销售、运营都可通过包括互联网在内的专业服务商提供,地产商会成为互联网服务的线下运营商。

我们将房地产传统的一次性销售盈利模式,优化为通过销售房屋来搭建社区平台,后期持续运营服务获取持续利润。同时定向拿地和省去一切中介环节,使房屋开发成本和销售价格降低约20%,实现各区域的性价比绝对领先和快于同行一倍的周转率;同时我们开放客户定制设计,让客户从最初即参与到社区的规划设计中。我们为客户提供整套的社区和室内科技可选配件,同时提供一系列的服务捆绑,作为我们的长期可持续利润。

众筹和定制是当代提出的“绿色移动互联网房地产平台”的两大核心。传统的地产开发中,地产公司的资金投入分为七项成本三项费用,其中需要地产商直接支付的为土地款、预售前的建安成本。直到拿到预售许可证,项目开盘销售之后,才会有现金回流,这个过程中的资金成本很高。此外,房地产行业竞争激烈,为了把销售做好,地产公司会拿出很大一部分资金用于支付销售成本和销售费用。这些资金的投入,造成了房屋销售价格的上升。

当代计划利用众筹的手段来募集资金,客户提前预付资金来认筹,我们实现资金的提前回笼,降低开发的资金成本,同时节省掉销售成本和销售费用,使得房屋整体价格下降约10%-15%。同时,我们把房地产销售的一次性盈利分为多次可持续的盈利,并在这个过程中获取更持续的现金流,使房屋整体价格再次下降8%-10%

最终,认筹客户购买房屋的最终价格,相对同区域同档次的项目来说,约低20%,实现真正的客户价值回归。

房地产众筹的五大特性

其一,众投资。众筹为项目开发提供低成本融资,并且进行精准的客源储备,降低了项目的融资成本、销售成本以及其他运营成本,从而使项目公司能够更大的让利于客户,为参与众筹的购房者提供吸纳金收益回报、房价折扣让利;同时,销售去化率和去化速度都会取得极大的竞争优势,项目销售周期大幅缩短,资金滚动速度大幅提升。

其二,众规划。除了保障购房者有充足收益回报之外,项目的品质更是令人放心。我们在进行社区规划和产品设计时,向客户开放定制化,客户可参与到项目的规划设计中来,依照自己的喜好,进行社区道路、绿化、景观、楼盘外立面,乃至户型、楼宇智能系统和智能家居系统的定制。我们依据客户的意见进行规划设计,形成符合大部分客户要求的规划,作为最终报规方案。

其三,众监理。我们定期进行工地开放,客户可在开放日到施工现场进行查验。同时,我们在项目施工现场的各个关键位置安装网络摄像头,每天通过视频和照片在网站上公布工地实景,客户也可以通过网络的形式对项目的建设进展和施工质量进行监理。

其四,众配套。社区配套规划和招商,往往与客户入住后的实际需求有差异,在当代的众筹开发模式中,社区规划过程中,客户可依据自身情况进行商业配套和社区配套的选择。我们在可控的面积指标内,根据客户的选择进行社区配套的前期规划设计和后期的招商工作,使社区配套与客户需求达到完美的契合。

其五,众社群。众筹募集过程中,我们会利用客户模型对每一位客户进行肖像描摹,收集客户特征和兴趣偏好,客户入住后会发现周边的邻居与自己都有着共同的话题和兴趣爱好。

无忧我房众筹平台

在这样的思路驱使下,当代置业于20141226日,在北京发布了中国首家全流程房地产众筹平台“无忧我房(www.51wofang.com)”。此次,将在15日发售的众筹产品,为当代置业的当代北辰COCO MOM∧公寓项目。该项目位于顺义核心区,卧龙环岛与15号线石门站附近,周边双公园环抱。

当代北辰COCO MOM∧公寓项目成本价为单方22,500元,有利润的正常售价不会低于25,000/㎡。而通过进行众筹房地产开发模式,我们面向参与众筹客户的房价是在实际开盘价格和22,500/㎡中选取较低的一个价格,在此基础上,再根据不同的众筹金额给予优惠:投资10万元,众筹购房补贴493/㎡;投资20万元,众筹购房补贴1245/㎡;投资30万元,众筹购房补贴2453/㎡,45-55㎡公寓,优惠面积均为40㎡。

这个众筹产品的周期是180天,除了上述提到的众筹购房补贴外,还额外反馈5%的年化现金收益。综合计算,10万元筹金,购房年化综合收益率为45%,不购房年化综合收益率为25%20万元筹金,购房年化综合收益率为53%,不购房年化综合收益率为30%30万筹金,购房年化收益率为68%,不购房年化综合收益率为38%

通过15日,112日两次众筹,共计完成145份众筹,2450万元,撬动合约销售额1.6亿。

当代置业全生命周期互联地产观

当代置业通过众筹模式实现提前蓄客,锁定精准购房者,加速楼盘去化;利用众筹模式向用户开放房产开发的参与节点,满足用户合作造房的心理诉求。利用众筹模式提前将购房者房款用于开发建设、减少对高额金融信贷的依赖,以此平台完成房地产开发和移动互联的融合。

2015年当代置业(中国)实现三横,即三个平台的横向融通、互相支撑;实现三纵,即三个专业模型的纵向拉伸,持续深挖;实现三合,即行业、产业、智业合伙,风险共担、合作共赢。为2015年的目标而合力纵横!