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中国房地产发展将现微笑曲线
2014年10月23日 


面对当前的中国房地产市场,形势依然不容乐观,然而,从一个行业来讲,其发展永远存在一个微笑曲线。那么,中国房地产行业的未来究竟走向如何,如今的曲线形势又为下一步的发展释放出了怎样的讯息?这一系列的问题一直是业界关注的焦点。

释放积极信号

但形势依然严峻

进入第四季度,中国房地产市场的情况怎样?全联房地产商会创会会长聂梅生在采访中告诉记者:“房地产市场层面形势依然严峻。”

纵观当前中国房地产行业的整体形势,首先在市场层面,行业形势依然十分严峻,行业各项数据从高位盘整到涨幅下调,各项指标很多都进入负增长,而且还在持续,可以说正在触底。同时,城市之间的差距进一步扩大,全线的资金趋紧,去库存的压力也非常紧张。其次从政策方面来看,今年释放了很多积极的信号。目前限购毫无疑问的放松了,首贷也回归积极,棚户区改造力度也在加大。

对于目前的房地产发展的现状与往年形势相比较,聂梅生指出:“回顾从2008年到今年第二季度的房地产投资数据的情况,2008年总投资3万亿元,去年达到约8.6万亿元,今年到第二季度的时候其数据是4.2万亿元,下半年与上半年持平,那么今年比去年的投资还会有所增加,不会降低太多,还是8万多亿元的投资,这是相当大的数字,这也是房地产被视为一个权重产业的原因所在。再看房价,曾在两个年度出现了下降,第一次是2008年华尔街金融风暴造成了中国房地产增长的负增长,即负4%,然后就是今年第一、二季度进入了负增长,现在应该说正处于低谷。7月份的数据是94.82%,这一数据与2008年华尔街金融风暴后的94.74%差不多。而固定资产投资与房地产投资的增速下降也超过预期,达到了五年来最低点。”聂梅生同时也表示,她对房地产并不是那么忧虑,她也不同意房地产会崩盘的说法,去年房地产急速下滑,但是现在已经度过了危险的时期,从房价增幅的曲线可以看出在逐步的缓慢的回稳中。

新常态

微笑曲线借势上扬

对于房地产行业是否存在微笑曲线的疑问,在2014广联达建设行业年度峰会上聂梅生给予了肯定的答案,她认为房地产发展与其他产业一样都存在一个微笑曲线,虽然形势严峻,但也并不是没有春天,如今,在一个新常态的形势之下就应该有一个新的看法,那么,下一步应该是怎么的微笑曲线呢?房地产行业又会发生怎样的反转?

“从政府层面来讲,土地必须改革,土地财政的比重持续上升,2004年是5000多亿元,去年4万多亿元,比重从49%60%,甚至最高年份到了72%。这样继续下去,房地产是没有出路的,房价下不来,就会压缩各个行业的利润空间,给经济造成损失,民怨就会很大。”聂梅生说,“不仅是土地财政,关键还在于土地金融,这些都绑定了银行。去年土地抵押贷款达到7.6万亿元,这代表土地一旦有三长两短,这几万亿的土地财政,变成了几万亿元的土地金融,风险巨大了。除了地根的问题,还有银根的问题,如果房地产要往上游延伸,房地产的金融属性是不能忽视的。所以地根和银根两个因素不变,从中国房地产长期来看,微笑曲线就容易乏力。”

2014年注定是中国房地产非常重要的一年,聂梅生认为房地产领域仍大有可为,去年整个房地产销售量达到了13亿平方米,差不多13亿人每人一平方米。“针对于中国房地产业的发展,如果改变思维,看到问题以后稳住,定向微刺激,这样就可以腾出更多的时间来做产业结构调整,腾出更多的时间做改革,也许2015年就会迎来中国房地产的又一个春天。”聂梅生如是说。

创新技术促进产业转型

其实,房地产是一个中段产业,上游的微笑曲线主要体现在土地供给制度的改革和房地产金融制度的创新。聂梅生强调,下游就与产业内部的整合有关系了,第一个就是传统商务,必须变化,因为目前受到电商和互联网采购的冲击,挑战与机遇并存,房地界与互联网金融一起合作后,就会产生一个巨大的核裂变,下游的微笑曲线就可以上扬。第二个就是将智能化、绿色技术、住宅产业化这三件事情抓好,现在迸发出来的新型技术就是把这几件事放在了一起,谁能将其整合在一起,甚至于将之与大数据、电商一起整合,谁就能赢。第三是物业管理。只有务实做好这几点,尤其是创新技术这一点,才能真正推动房地产微笑曲线的形成。

“智能化、绿色建筑、住宅产业化必须整合在一块,不管你愿意不愿意,他们自己已经整合了。现在很多新型的房地产企业,都是这样走出去的。如果现在还想着怎么卖房子,让政府怎么取消限购,给补助,那就落后了。在修炼房地产业的内功方面,一个是整个住宅建造技术的升级,另一个就是互联网技术的成熟。”聂梅生说,“我觉得开发商中有一部分人现在正处在转型期,用新技术促进转型也将是一个很好的模式,而且经过一些实践证明,其也是行之有效的模式。”

对此,一直致力于推动新技术与建筑行业完美结合的广联达股份有限公司,其云服务首席专家高少义也对记者说:“目前新技术在建筑全产业上的推广已经日臻成熟,尤其是针对共享、协同、云服务等,开发商对其的认知度也在不断提升,毕竟新技术给转型期的开发商带来新的思维,新的概念,提高其综合实力是功不可没的。而且,我们也已经开始在创新技术方面做一些新的尝试,要想从卖产品向卖服务的方式转变,并得到开发商们的认可,就必须在技术的平台,特别是云端和服务器的技术方面做一些新的突破。”