随着我国房地产行业的飞速发展，房地产行业的内部竞争也日趋白热化。从2001 年起，政府每年都会出台一些新的房地产政策，以规范、调控房地产行业的发展。房地产企业想要在激烈的市场竞争中占据一席之地，就必须拥有正确的营销策略，并与时俱进，不断创新。所以，如何创新房地产营销策略，促进整个房地产产业的发展和进步，提高自身的经济效益，这是摆在所有地产人面前的一个重要问题。

目前，我国的房地产企业正处于营销的瓶颈时期，营销理念落后，营销策略不合理，导致房地产销售量的急剧下降，问题日益严重，严重影响到房地产企业的发展和壮大。在这种严峻的形势下，2001 年6 月，中国人民银行下发了《关于规范住房金融业务的通知》，重申了以往房地产金融政策的规定，提高了个人住房贷款的标准，明确规定了个人商业用房贷款的金额、期限等，这给房地产行业带来了不小的冲击。因此，在新政策的宏观调控下，如何创新房地产营销策略，提高产业竞争力，是所有房地产开发企业需要认真思考的问题。

一、新调控政策对房地产企业的影响

首先，投资需求与高档住房的需求受到一定的限制，根据最新的房地产调控文件，提高了投资性需求首付款的比例，并且对借款人的经济实力提出了更高要求， 以往可以买三套房子的消费者现今只能买两套房或者一套房，限制了购房需求。而依据市场供求规律，商品的价格主要由市场的供求关系而定，房地产行业也同样如此， 宏观的调控新政将使未来一段时间内的住房价格发生不小的波动[1]。其次，新的调控政策将会减少房地产开发企业数量， 降低其开发速度， 进而致使房地产市场供给数量减少。由市场供需规律可知，当供给大于需求，市场上就会出现供不应求的局面，引发房屋价格上涨；当需求大于供给，市场上供过于求， 房屋价格自然下降， 而当前宏观调控政策是要稳定房价，所采取的措施既打压供给，又抑制需求。最后，从消费者角度分析，他们购房主要从两方面考虑：①是住房需求，②是投资需求，毋容置疑，受到银行利率政策变化的影响，消费者的投资需求以及高档住房需求将有所下降， 利率的增长必然会进一步抑制需求。并且随着市场经济制度的不断发展，房地产市场中，消费者的消费观念也日多样化， 在以往营销理念的指导下的营销策略显然无法引起消费者的购房欲望，因此，房地产企业必须全面深入的考虑当前的市场状况，创新营销理念，制定全新的营销策略，才能寻求企业的发展和进步。

二、调控新政下房地产营销策略

1、树立品牌营销理念，加大品牌推广力度“品牌”是企业形象的缩影，成功的企业品牌带有独特的形象特征，鲜明形象，并恩能够给消费者带来丰富而美好的联想，所以，随着市场经济的不断发展，商品的品牌已经逐渐成为消费者对某种商品或者服务进行认知和判断的重要要素。房地产也是一种特殊的商品，也具有自己的特定的品牌[2]。所以，为了实现成功的营销计划，房地产企业要积极的创新房地产营销理念，树立其品牌营销的理念要，努力在消费者心中树立自己的品牌，从而保证了广大消费者对自身品牌的认知和信赖， 以及对品牌忠诚度。树立了良好的品牌营销理念，提高了消费者的忠诚度，也就为后续各种产品的开发和销售奠定了良好的基础。所以，在品牌营销理念的指导下，房地产企业要积极才采取各种措施，加大对自身品牌的推广和宣传力度， 不断提高品牌的知名度和认知度，并提高产品的质量和服务水平，努力在消费者心目中树其良好的品牌形象。

2、树立特色营销理念，积极提供特色服务

随着时代的发展变化， 人们越来越热衷于对自身个性的重视，尤其是一些年轻人，更加重视对自身个性和喜好的发挥和张扬。所以，为了吸引更多的消费者，各地产企业要尽可能的树立特色营销理念，积极提供各种特色服务，满足广大消费者的切实需要，以尽可能多的吸引消费者。目前，已经有为数不少的房地产开发商意识到特色营销的重要性， 并积极的树立起特色营销的理念[3]。以特色营销为理念的开发商把满足市场需求作为根本，并积极营造出充满个性和特色的氛围，在建筑的建筑外型和色彩，以及内部结构和布局等方面都力求突破和推陈出新，力争做到别出心裁，最大程度吸引消费者的注意力。另外，不少开发商还积极地在广告宣传和渠道选择，以及价格确定和促销方式等方面动脑筋，采取各种新颖的宣传手段和促销手段等，各方面的工作都力求独具一格，自然成为市场的亮点，吸引到更多消费者的关注。

3、树立网络营销理念，利用网络扩大销售面

随着网络技术的不断发展和普及，各种网络资源被越来越多的被大家利用着。尤其是一些年轻人，十分喜爱利用网络进行搜索和消费。于是，顺应时代的发展，一些与房地产相关的网站开始大量的出现在人们的生活中，并入已收到大家的重视。这些网站上包含了大量的房地产相关信息，为房地产企业和消费者提供了详细、全面、动态变化的信息渠道，例如搜房网和中房网等。而且，不少的房地产商也开始积极的尝试利用这些网站开展网络营销活动，例如，不少房地产企业都开展有网上业务，并有专门的工作人员负责网上咨询等工作，随时随地为广大消费者提供在线咨询服务[4]。于是，通过网络的自由沟通和交流，时间和空间的限制都被打破了。通过网络，消费者可以随时随地的通过相关网站浏览房地产信息，并了解相关的自寻，还可以在线查询房源和价位。如果队哪些房源感兴趣，还可以在线进行咨询。

4、树立文化营销理念，满足消费者的精神需求

随着人们物质生活水平的不断提高，消费者也开始注重对精神层面的追求。于是，如今，越来越多的消费者都在追求自身文化品位的提高， 并希望通过对房地产的选择来体现自己对生活的品位和人生态度。而如果建筑没有文化内涵，那便只是钢筋水泥做成的毫无美感和文化气息的建筑，根本无法满足消费者的文化需求。所以，各个开发商要积极的对房地产进行深层次的文化挖掘，努力提升其象征意义和文化水准，以满足消费者精神层面的需求如今，不少房地产开发商都开始注意到这一问题，并积极采取各种手段来尽力满足消费者的需求[5]。例如，在建筑风格的选择上，不少开发商都在努力体现其文化内涵，并通过不同的建筑风格，例如欧式和中式，以及现代和复古等多种风格，赋予建筑各具特色的文化创意，有效提升住建筑的文化价值。于是，消费者在体会到房产建筑文化内涵的同时， 也大大的提高了购买欲望，同时，也无形中提升了企业的文化品位，在消费者心目当中也留下了较好的印象和看法，树立了良好的公司品牌形象，并有利于开发各种潜在客户群体。

5、树立体验营销理念，带给消费者最真实的感受

如今，房地产市场的竞争十分激烈，消费者的可选择性也较多，于是，消费者的消费行为也越来越谨慎，自身对房产的体验与感受，成为消费者决定是否购买的关键问题。于是，众多房地产商在进行设计和营销时， 都开始积极的将消费者的切实感受作为重要的参考。体验营销是一种全新的营销理念，体验营销是一种以满足消费者情感需求为目的的营销手段。一个用于实际营销活动中， 房地产开发商会精心的设计出一种或者多种不同的风格的体验场景，从而积极地影响到消费者的购买欲望和最终决策。体验营销首先要做好，对销售现场的布置。要充分老驴到消费者的心理和需求， 以人为本，并积极根据消费者的消费趋势变化进行适当的调整[6]。其次，房地产开发商可以设计出各种不同风格的主题样板房， 为广大消费者提供实实在在的体验环境， 从而带给广大消费者最真实、直接的视觉效果和体验感受。主题样板房再设计的时候要积极地根据产品本身的特点，并综合考虑到目标消费群体的实际需求和生活特征，设计要体现出个性化合人性化，切合实际，主题鲜明，特点突出，从而最大程度满足消费者的多方面需求，引起消费者的情感共鸣，最大程度激发出消费者的购买欲望。

三、结语

总之，在调控新政下，我国的房地产产业正处于快速发展的阶段，房地产营销对房地产行业的整体经济效益，以及整个国民经济的发展和进步等都具有重要的意义。所以，各房地产企业要积极的考虑市场行情，并深入分析消费者的需求和心理，不断创新营销理念，并采用新的营销策略，从而实现房地产产业的长期稳定发展。

参考文献：

[1]王瑞玲.宋春叶.房地产项目营销策略研究———以重庆某房地产项目为例[J].重庆科技学院学报(社会科学版),2011,140(01):95-97.

[2]赵瑾.浅析我国中小房地产企业品牌价格评价及品牌营销策略[J].中国外资,2011,254(23):60－62.

[3]戴春山.基于顾客满意的房地产体验营销策略探讨[J].商业时代,2011,545(34):35-36.

[4]杨光宇.浅析房地产营销策略———以中山市房地产市场为例[J].成功(教育),2011,169(09):288-289.

[5]田硕.杨舜宇.刘鹏.女性消费心理与房地产营销策略研究[J].中国商贸,2010,No.487(26):23-24.

[6]于晓菲.刘章美.“后危机时代”房地产新政对消费者行为的影响分析———兼论房地产企业营销策略调整[J].特区经济,2011,265(02):292-293.(作者:周建国)