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2014中国楼市走向预判
2014年4月1日 

http://www.crei.cn  2014-03-28  来源:《房地产导刊》2014年第2、3期

2014年,中国楼市新一轮的博弈已经开始。

新年首月,房地产企业销售业绩普遍暴增。不少房企正摩拳擦掌、储备“粮草”,与此同时,不少房企纷纷上调全年销售目标,也成为信心满满的标志。

但进入二月以来,楼市却现“倒春寒”迹象。先是恒大在其深耕的二三线城市开始降价促销,然后是长江实业在香港推出的首个新盘降价25%开售,继而是新鸿基2月10日推出位于元朗的住宅项目售价直降40%开卖。开年市场的强烈变化,让不少业界人士对马年楼市走势产生了疑惑。

现在,让我们听听代表房企、中介、研究机构、协会等业界知名人士以及国内外经济学家等对中国2014年房地产大势的预判。而明年此时,这些预言将会得到市场的检验。

房企代表

万科董事长王石:2014年情况非常不妙

有学者12、13年预测中国会破产,我都不认同,但 2014年我不敢说,(房地产)情况非常不妙。一线、接着二线城市房价上涨的态势同 80年代末的日本泡沫经济的高地价、房价何其相似!但日本的泡沫破裂了。警惕前车之鉴!万科能做到的:绝不拿地王、坚持主流住宅、提升质量、拥有现金流。

北京华远地产董事长任志强:房价增幅将大幅下滑

今年宏观经济下行的压力加大,土地供应量比去年增加很多,库存在不断增加,与2013年比,今年房价增幅和成交量增幅都会大幅下滑。去年增幅是20%,今年连10%都不到,下降幅度非常大,但是还是增长,预计增幅比国内生产总值(GDP)增长略高一点。很多开发商以为今年可能跟去年一样,很乐观,但不要太乐观了,这很危险。

富力地产集团董事长李思廉:近三年楼价无暴跌可能

土地市场这么热,近三年楼价看不到暴跌可能。 2013年全国土地市场相当火爆,而且土地基本被有实力的品牌开发商收入囊中,再建造生产房子卖出来时,会配合着市场资金动向和中国发展,因此近三年看不到任何楼价暴跌的可能,至于有没有可能大涨,还看不出来。事实上,房价的涨幅是行业内人士都掌握不了的。

保利地产广东公司董事长余英:一、二线核心城市房价将继续上涨

1、2014年房企、市场分化,千亿房企有10家,一些房企业绩下滑;2、全国房价涨幅7%左右,一线和二线核心城市房价继续上涨,核心区域房价大涨。三四线城市有涨有跌;3、土地成交量价比今年略高;4、资本市场和产权融资有亮点;5、房产税不会全面推行,限购限贷继续,部分城市会有变化。

中介代表

世联地产董事长陈劲松:2014年房地产进入下半场元年

中国房地产到今天,2014年将进入下半场开始的元年。

2014年房地产市场软着陆;行业总成交面积进入中期高位平台;50个城市是关注重点,二线城市比一线城市表现更好;投资客不会明显增加; 35岁以下是绝对的需求的主力,占比会持续提升。144平米以上大户型滞销依然不会改变;一线城市房价属于资产的故事,现金流折现要求带动租金长期持续上涨;二三线城市商业泡沫凸显,价格回调,商业土地进入寒冬;利率市场化加速,行业集中度迅速提升。迈入主流开发商的门槛越来越高,追赶龙头的难度越来越火;上市开发商财务稳健,加杠杆相对理性,对抗行业周期波动能力提升,销售回款质量比较差、高位加杠杆这些过于激进中小开发商将面临短期偿付危机;开发商利润和ROE趋势是下滑的,高地价和资金成本是利润最大杀手,粗放式发展一去不复返,开发商经营、竞争面临严酷的精细化考验。

合富辉煌首席市场分析师黎文江:今年楼价预计保持10%左右涨幅

按照十八届三中全会的指示,预计2014年房地产政策将会进一步淡化限价等行政手段,但是限购、限贷短期内不会立刻退出,今年还将继续执行。由此看来,今年整体房地产市场成交量也将有乐观的预期。全年房价预计仍将保持10%左右的涨幅。

广州中原地产项目部总经理黄韬:广州中心城区房价将继续上升

预计今年的房地产市场会保持稳定,总体的情况足稳定中略有上升。不过局部将会是有升有跌。如广州的中心城区价格将会继续上升,而供应量大的郊区和二三线城市楼价将有可能会下跌。总体的成交量将保持稳定,特别是去年下半年市场消化了“穗六条”的影响后,成交量将会上升,不过应该不会再出现如2013年那样井喷的状况。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文: 2014政府房地产政策明显改向

展望2014年楼市走向, 2014年中央政府完全不需要象往年那样强烈政策调控,而是把市场调控的主动权部分交到地方政府手中。预计差异化房地产调控政策将成为政府新思路。因此,2014年地方政策将有更大空间,更具灵活性和针对性,并深刻影响未来的楼市。而“价格指导”、“限售”、“限签”等政策则有待明朗。

部委、协会等机构代表

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌:中国楼市进入“分化”时代

2014年中国房地产和房价将进入“分化时代”,即“城市分化”、“企业分化”、“产品分化”的“三分化”。“城市分化”指的是大城市的一线城市市场和三四线城市将出现明显的分化,一个火爆一个冷清;“企业分化”指企业将强者恒强,大者恒大,中小企业被淘汰或兼并;“产品分化”,即住房产品更加细分,差别更明显,多人开始从事商业地产、旅游地产,养老地产,市场在分化,产品、市场业态都不再单一,产品复合程度提高,产品之间差异化越来越大,产品从物质产品向服务产品的转变。

全国工商联房地产商会会长聂梅生:一线城市房价涨幅将继续缩窄

预计今年一线城市的房价涨幅还将伴随GDP涨幅的回落继续缩窄,最终可能与GDP涨幅相当接近。今年市场还将继续分化,对于三四线城市,能把之前存货卖出去都不错了。

对于“地王”,开发商高价拿地,是将对未来楼价的涨幅预期加在其中,而一旦楼价的涨幅不如预期,这些疯狂拿地的开发商将十分头痛。

中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱:一线城市住宅市场需预警三大风险

2014年,尽管我对一线城市的未来发展还是比较乐观的,特别是依然看好住宅市场,但不能否认的是,这四个城市都已经过了房地产高速发展的最快阶段。从目前的趋势来看,除了有“畸形需求”的北京之外,上海、广州和深圳的房价涨幅已经趋缓。一线城市住宅市场需预警三大风险。首先,2013年在部分刚需板块当中高价获取的住宅地块, 2014年存在一定风险,也将面临较大的调整。其次,豪宅市场方面,每年豪宅的需求量都是相对固定的,而受到经济影响,比如说2008年的经济危机,市场波动更大。第三个风险来自北京市场。需求市场的“畸形”,为未来的北京市场埋下不可预见的风险。

国内外经济学家代表

著名经济学家李稻葵:楼市“弹药储备”充足不会大规模崩盘

展望2014年中国经济形势,针对十八届三中全会公报中“土地改革”、“财政税收改革”等与楼市息息相关的字眼,李稻葵认为,冰冻三尺非一日之寒,既要短期控制价格,更要逐步从根本上解决“老百姓缺少其他的投资渠道”的问题,双管齐下,标本兼治。而且,拥有足够“弹药储备”的中国楼市,不会出现大规模崩盘。

苏格兰皇家银行(RBS)中国区首席经济学家高路易:2014年中国房价将上涨 10%

2014年中国的房价应该能上涨8%-10%,根本因素是当前中国人对房子的需求依然旺盛,再加上政府不会再有严格的房地产调控出台,因此房价上涨是必然

对于国际热钱流出会导致房价下降,我认为中国没有多少热钱是国际社会流入的,一方面是中国政府严格的监管,另一方面中国自身的流动性是主要因素;在房产税上,今年中国政府不会征收房产税,虽然有两个城市在试点,但实际效果并不明显。

经济学家茅于轼:担忧房产泡沫、地方债、银行坏账

在未来的一两年间,因为失衡而产生的风险会伴随着经济发展全程。其中,主要的风险之一是房地产泡沫,一旦泡沫破裂,对经济整体的危害非常大,这是令人担忧的。还有一个问题是地方债、银行坏账的问题。但这一问题相较于房地产泡沫的风险稍小一点儿。因为我们的金融系统是“老板是国家”,它不像是西方银行都是私人办的,出了问题就要自己解决。即使出现了一定问题,它也不会对经济造成太大伤害,但可能会冲击结构调整,如从这方面来看,倒有可能算是一件可以倒逼经济转型的好事。

经济学博士、财经评论员马光远:美国QE退出使中国房价加速见顶

中国房地产的最大敌人,并非调控,而是QE的退出。对于中国而言,QE的退出将从三个方面冲击中国经济:一是首当其冲冲击中国高房价,资本流向的转折会直接触及中国的房地产等资产价格,而房地产价格的波动与影子银行和地方债务的联动会引发金融领域的系统风险;二是中国央行会被动收缩货币,导致中国流动性的短缺,钱荒会成为常态;三是倒逼中国去杠杆化,在房价高企、产能过剩、地方债务和企业债务危机重重的情况下,QE的退出让中国加速进入“风险之旅”。QE退出很可能从房地产等传导到市场经济,从而重创中国经济。(作者:蔡静霞)